LA FIEBRE INMOBILIARIA, CASTELLDEFELS

LA FIEBRE INMOBILIARIA, CASTELLDEFELS

Mayo 2024-Barcelona, España.

LA FIEBRE INMOBILIARIA, CASTELLDEFELS

 

La fiebre inmobiliaria en el litoral del Baix Llobregat genera nuevas oportunidades de negocio. Castelldefels se posiciona enérgicamente como destino de referencia tendente al alza cuando se piensa en la compra de activos inmobiliarios, con una fuerte demanda y una comunidad internacional ya asentada.

Población costera cercana a Barcelona, Castelldefels, en la comarca del Baix Llobregat, que atrae a visitantes de todas las nacionalidades buscando sol, mar, viento y una calidad de vida, es una ciudad abierta al mar, está bien comunicada por carretera, tren y autobús, y se encuentra a unos 10 minutos del aeropuerto internacional de Barcelona.
La costa más oriental del Garraf, el arenal de Castelldefels, con 5 km de playas de arena dorada, se encuentra entre los espacios protegidos del Delta del Llobregat y el macizo del Garraf.

El cliente y propietario nos vino con el encargo de vender su casa familiar de verano ubicada en una parcela con una pendiente de 12,5 grados con una superficie de 1.583m2 en la que coexisten en desuso una vivienda unifamiliar aislada y una piscina, ambas construcciones de los años 60 del siglo pasado. Un conjunto de la típica torreta de veraneo en Montemar. Y con esa facultad decidimos proporcionar inputs a la venta.

Puesto que la parcela tiene una pendiente muy suave y escalonada sobre roca, la mejor forma de atraer compradores era analizar lo existente y estudiar la viabilidad de la construcción, ya que el precio para allanar el terreno es elevadísimo. Y examinamos las opciones de rehabilitar y ampliar; derribar, convertir los desniveles en plantas y al jardín en un recurso decorativo y construir 2 viviendas unifamiliares aisladas de 581 m2 cada una; y derribar y construir una vivienda unifamiliar aislada de 1.152 m2.
Calificación urbanística 20a/10 – edificabilidad 0,75 – ocupación máxima 30%.
 

Con más de 15 barrios en Castelldefels, Montmar o Montemar, cerca del centro y hacia el oeste, es un barrio residencial de montaña alejado del centro y rodeado por el parque del Garraf. Se divide en Montemar alto y Montemar bajo. Sin duda, las vistas privilegiadas al mar, un elemento que se debe aprovechar al máximo, y al parque natural del Garraf, es uno de los puntos fuertes.

Redactamos el anteproyecto con libertad compositiva para el desarrollo de una promoción inmobiliaria de dos viviendas unifamiliares aisladas con una extensión de 581 m2 cada una, que ofrece una mayor rentabilidad. Estas casas con piscina están rodeadas de jardín con unas vistas panorámicas hacia el mar. Se adaptan a la topografía escalonada del lugar desplegándose en varios niveles que se alinean con el contorno natural del terreno.

El programa funcional de estos espacios construidos en vertical con una arquitectura mediterránea alberga el garaje cubierto y gimnasio con sauna
con vistas al mar en la planta de acceso a nivel de calle, con accesos rodado y peatonal; zona de servicio, una pequeña biblioteca (ambiente polivalente) y salón-comedor con terrazas panorámicas hacia el litoral costero en la planta de día intermedia, y la cocina entre esos dos volúmenes, que hace de filtro; y cuatro dormitorios con baños completos en la planta de noche, que descansa sobre el amplio jardín, con piscina y área de chill-out dispuesta al final del recorrido.

Para su construcción y contando con una calidad media, el precio de obra aproximado sería de 1.016.750,00 euros (siempre desde) por vivienda basado en el precio medio de construcción (para viviendas de esta categoría) por los m2 de superficie añadiendo el exterior, impuestos a parte. Hablamos de obra solamente, no se contemplan en este precio los gastos técnicos, de gestión, municipales y administrativos ni el derribo de la casa existente.

Estudio del paisajismo. Más que sentirlo como una desventaja, los terrenos con desnivel y las pendientes ofrecen más posibilidades que un suelo plano. Escaleras con traviesas, escalera de piedra con musgos, un diseño de rampas, escaleras y áreas lúdicas que favorezcan un cambio de estética y la integración con el entorno; en definitiva, también se les dota de espacios ajardinados para crear barreras visuales y acústicas.

Lenguaje arquitectónico en pendiente. Tuvimos presentes tres factores que tenemos en cuenta cuando se proyecta en terrenos inclinados asimétricos en donde la estructura debe adaptarse al entorno, interviniendo lo mínimo posible y aprovechando cada elemento.

1) Comunicarse con el entorno y jugar con la topografía. Con la finalidad de generar armonía entre el terreno, las propuestas y su desarrollo, prestamos atención a lo actual para optimizar todo el espacio disponible. Con tal efecto y puesto que son inexistentes los componentes naturales a conservar, analizamos las posibilidades del terreno inclinado y su ámbito como argumentos de venta. Al entender la topografía del proyecto es más probable que nuestra propuesta sea compatible con la escala humana. Así, podemos crear terrazas, balcones, áreas verdes, etc.

2) Movimiento de tierras. En cuanto a la limpieza del terreno y al movimiento de tierras, que siempre representan un coste adicional y pensando en la versión de construir dos casas unifamiliares aisladas, razonamos el reducir los costes de la obra trabajando en pendientes con superficies aterrazadas.

3) Clima del lugar. Como bien preciado y escaso que es el agua hoy día, se aprovecharán las cubiertas como recogida de aguas pluviales para dirigirlas a un depósito subterráneo de la piscina y para el riego del mantenimiento del jardín. La construcción vertical evita que todo lo que esté en pendiente no se vea perjudicado por los temporales y se acomode al ámbito en el que estamos trabajando. Tener en cuenta las premisas del clima del emplazamiento genera una conveniente respuesta arquitectónica para adaptarnos a la zona en días de lluvia y dar un toque singular al proyecto.

Cuando los caminos de un propietario que quiere vender y un agente inmobiliario con un inversor interesado se cruzan, al inversor le importan datos que ninguna de las dos partes suelen saber ni dominar, como son una actualización de su calificación urbanística, qué se puede desarrollar, condiciones de edificabilidad y ocupación, una previsión económica (siempre precios aproximados y desde), una aproximación de intervinientes profesionales y honorarios, de licencias, impuestos y otros dispendios municipales, una enumeración de tasas e impuestos directos e indirectos, un cálculo aproximado del tiempo de ejecución desde la compra del activo, su precio de salida en el mercado y su rentabilidad, y qué gastos de la operación inmobiliaria se deben tener en cuenta para valorar la viabilidad de su inversión, entre otros.

A estos factores en su conjunto se le unen los primeros trazos de una propuesta cuando el producto no existe todavía y su renderización hiperrealista impecable, que son lo que verdaderamente empujan a la compra.
¿Cuánto cuesta este asesoramiento urbanístico y profesional? En TREC Barcelona, sabemos hacerlo.

Valorar y darles la vuelta a las restricciones existentes del solar hace que sus limitaciones se conviertan en oportunidades a la hora de explotar nuestra creatividad.

En TREC Barcelona remodelar edificios históricos con la maestría necesaria para combinar la arquitectura señorial con un estilismo contemporáneo manteniendo los elementos que forman parte de su historia es uno de los trabajos que más adoramos.

Especializados en recuperar activos que pongan en valor su autenticidad e identidad, nuestra receta principal es dominar el patrimonio y, para ello y los compradores e inversores de alto nivel, el conocimiento es una prioridad.

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